In questi anni in cui ho investito negli immobili ho potuto notare che ci sono alcune regole che sono sempre vere, a prescindere dalla situazione economica del Paese del momento. Il business dell’immobiliare mi piace molto perché è un mercato dove hai la possibilità di ottenere alti margini di guadagno in un’unica operazione, magari lo stesso importo che otterresti lavorando tutti i giorni otto ore al giorno per un anno. Ho concluso operazioni immobiliari in tutt’Italia e all’estero e ti assicuro che ci sono alcune regole auree per questo tipo di business che funzionano sempre. Non serve essere esperti del mattone, basta conoscere le regole del gioco. E io voglio spiegartele brevemente in questo articolo.
Prima di tutto però ricordati che devi acquistare solo da venditori motivati, ovvero da persone che vogliono vendere, che hanno una certa fretta di liberarsi di quell’immobile e non hanno tempo da perdere perché hanno bisogno di incassare. In quel caso via libera alla trattativa sul prezzo. Una persona motivata a vendere ti permetterà di trattare sul prezzo.
Altra cosa, tieni a mente che deve piacerti l’affare, non l’immobile! Può capitare che un immobile ti piaccia, anche molto, ma ricordati che una volta ristrutturato e ri-arredato lo dovrai vendere e non tenere per te o per la tua famiglia. Non stai lavorando alla casa dei tuoi sogni! Mi raccomando, mantieni un certo distacco, devi essere sempre obiettivo e guardare alla validità dell’affare; l’immobiliare deve essere un mercato redditizio per te quindi punta ad incassare soldi, non a rimetterceli!
Ultimo consiglio, il capitale che genererai con il business immobiliare sarà il tuo cashflow per ulteriori transazioni immobiliari, per operazioni di acquisto – ristrutturazione – rivendita di maggiori dimensioni che avranno a loro volta l’obiettivo di aumentare il tuo cashflow. Attenzione: non ti sto dicendo di non goderti i soldi che otterrai dal tuo business immobiliare, ma ti sto dicendo di ricavarne una parte per te e di reinvestire il resto nel tuo business, per aumentare il livello e la quantità delle transazioni immobiliari che andrai a fare. Ricordati che sei qui per crearti una tua indipendenza lavorativa a lungo termine.
Passiamo ora alle 3 regole fondamentali per guadagnare nel business dell’immobiliare.
1. Acquista a sconto
Se compri a sconto, non sbaglierai mai. Potrai anche non acquistare l’immobile più liquido del mondo, ma quando hai margine per rivenderlo, tutto diventa più facile. Viceversa, se compri con poco sconto o a prezzo di mercato perché sei legato alla vecchia idea che ‘tanto un immobile si rivaluta sempre’ corri il rischio di ritrovarti con un pugno di mosche in mano, cioè di non averci guadagnato affatto, o peggio, di averci rimesso. Come si fa a compare a sconto? Semplice! Non proporre mai per primo il prezzo. Questa è una regola empirica per tutti gli affari immobiliari, chi menziona per primo un prezzo, alla fine, probabilmente perderà. E tu sei qui per guadagnare. Trova venditori motivati a liberarsi dei loro immobili e poi via libera alle negoziazioni! Offri di pagare il tuo prezzo per intero e subito e avrai già sconfitto la concorrenza.
2. Ristruttura con una ditta specializzata
Non improvvisarti ingegnere, tecnico, idraulico o geometra. Non serve che tu diventi un tuttologo per ristrutturare una casa, ma hai sicuramente bisogno di un team di esperti o di persone altamente specializzate nel loro settore che sappiano di cosa la casa ha bisogno per essere al passo con i tempi e con le normative vigenti in materia di sicurezza e di efficienza energetica. Chiedi sempre un progetto di realizzazione dei lavori per avere una visione chiara sulle scadenze ( per sapere quanti mesi passeranno prima che ti consegnino la casa rifatta ) e sui costi. Se non sei convinto di un preventivo, puoi chiedere a più aziende di farti fare una stima dei lavori e poi fare un confronto tra tutte le risposte. Decidi in base al miglior rapporto qualità prezzo, ovviamente.
3. Rivendi tramite un agente immobiliare
Considera che il mercato dell’immobiliare è un mare magnum di variabili nelle vendite, tra cui la posizione dell’immobile, la fascia di mercato dove si colloca, i potenziali acquirenti, i materiali di realizzo, la luminosità degli ambienti, l’altezza dei soffitti, la dispersione di calore, ecc. ecc. Non puoi sapere nel dettaglio di tutte queste variabili a meno che tu non sia un esperto agente immobiliare che riesce a fare indagini di mercato e di marketing mirate (ebbene sì perché anche nell’immobiliare, la pubblicità è l’anima del commercio!). Quindi, per evitare sprechi di tempo e di energia che non ti condurranno molto lontano, individua agenzie leader nel settore nel territorio dell’immobile e affidagli l’incarico di compravendita. Stabilite un prezzo di vendita (ricordati che devi ricavarci almeno 30.000/40.000 euro tu, al netto delle spese burocratiche, ovvero il notaio, e quelle di acquisto e ristrutturazione) e poi aspetta che l’agente immobiliare concluda l’affare per te. Gli agenti guadagnano una percentuale variabile sulla vendita dell’immobile, quindi allocarlo al miglior offerente è anche nel loro interesse, credimi.
Come vedi queste tre regole sono abbastanza semplici da seguire e se deciderai di diventare un investitore immobiliare, con un po’ di tempo e di pratica, ti verranno naturali. L’importante è sempre comprare basso, negoziare e non innamorarsi dei prodotti! Però hai la mia autorizzazione ad innamorarti della tua indipendenza lavorativa e della ricchezza che i prodotti immobiliari ti porteranno quando li venderai.
